No me voy a meter aquí a comentar si es o no un buen momento para la adquisición de una vivienda. Probablemente no lo sea pero siempre se pueden encontrar chollos o condiciones muy buenas.
Cuando uno decide meterse en una hipoteca hay que tener muchas cosas en cuenta, largamente explicadas en cientos de webs y blogs. Personalmente considero uno de los más importantes la comisión por subrogación y la de cancelación parcial o total. La primera nos permite cambiarnos de hipoteca y la segunda cancelar parte de la deuda.
Pero primero lo que es antes, tengo la impresión de que entre el público en general existe la vaga idea de que al pedir un préstamo y aumentar el plazo baja la letra por una simple cuestión de división aritmética... pues no es así. La letra baja, pero no en relación directa porque cuanto más aumentas el plazo de cancelación de deuda más pagas de intereses.
Así, en gráficas bonitas hechas usando las ecuaciones de la wikipedia en materia hipotecaria, Calculín, del foro burbuja.info nos lo cuenta muy bien.
ATENCION: puedes repetir estos mismos cálculos en tu casa usando una hoja de excel, calculadora o lo que te apetezca para creerte los datos o no, si prefieres la excel para entender los números pero te da pereza siempre puedes usar la hecha por otra persona, en este caso Renzo, del mismo foro.
A continuación pongo la gráfica que muestra cuál es el precio total que se pagaría, si se solicita un prestamo de 100000€ al 5% de interés, dependiendo del tiempo que se tarde en pagar.
Claramente se aprecia que cuánto más alargues el plazo, más pagas de intereses de forma lineal, de manera que si pides el préstamo a 30 años cuando termines de pagarlo habrás pagado dos veces el valor de la vivienda.
Por otra parte ¿cómo se reduce la cuota a pagar cuando aumentamos el tiempo del préstamo? De nuevo Calculín nos da la respuesta:
Bien, este es el dato poco conocido. Las letras no se reducen de forma lineal, sino que según aumenta el tiempo tienen a estabilizarse en un valor en concreto con la desventaja añadida de que al ser muchísimo mayor el porcentaje de intereses a pagar cuando se piden hipotecas a plazos largos, el aumento del interés variable (euribor en la mayoría de las hipotecas) repercute mucho más en la cuota mensual que en las hipotecas a menor plazo.
Y ya por último por hoy y me dejo de gráficas, ¿cómo amortizamos el capital que debemos al banco en cuestión de % de deuda real (lo que pedimos prestado) y los intereses que pagamos?
Pues podemos usar la calculadora de Calculin (este chico es un tesoro).
Suponiendo que no hay inflacción, para no liar las cosas, y que pedimos 150000 euros a 30 años, con un euribor de 4.5 +0.5%, la amortización del préstamo tendría la siguiente forma:
En verde se representa el prestamo, y en rosa los intereses. Es decir, durante los primeros años de hipotéca amortizamos mucho más los intereses del préstamo que la deuda propiamente dicha. Es por eso (y esta vez sí que me quedo sin gráficas a mano, si eso ya las busco más tarde y las posteo) que cuando queremos cancelar parcialmente la deuda sale mucho más rentable bajar tiempo de pago que reducir el dinero que pagamos mes a mes, dado que al acortar el tiempo reducimos los intereses que tenemos que pagar y será mucho menor el dinero total que tendremos que pagar al banco.
Pues eso, briconsejos del día:
Cuando uno decide meterse en una hipoteca hay que tener muchas cosas en cuenta, largamente explicadas en cientos de webs y blogs. Personalmente considero uno de los más importantes la comisión por subrogación y la de cancelación parcial o total. La primera nos permite cambiarnos de hipoteca y la segunda cancelar parte de la deuda.
Pero primero lo que es antes, tengo la impresión de que entre el público en general existe la vaga idea de que al pedir un préstamo y aumentar el plazo baja la letra por una simple cuestión de división aritmética... pues no es así. La letra baja, pero no en relación directa porque cuanto más aumentas el plazo de cancelación de deuda más pagas de intereses.
Así, en gráficas bonitas hechas usando las ecuaciones de la wikipedia en materia hipotecaria, Calculín, del foro burbuja.info nos lo cuenta muy bien.
ATENCION: puedes repetir estos mismos cálculos en tu casa usando una hoja de excel, calculadora o lo que te apetezca para creerte los datos o no, si prefieres la excel para entender los números pero te da pereza siempre puedes usar la hecha por otra persona, en este caso Renzo, del mismo foro.
A continuación pongo la gráfica que muestra cuál es el precio total que se pagaría, si se solicita un prestamo de 100000€ al 5% de interés, dependiendo del tiempo que se tarde en pagar.
Por otra parte ¿cómo se reduce la cuota a pagar cuando aumentamos el tiempo del préstamo? De nuevo Calculín nos da la respuesta:
Y ya por último por hoy y me dejo de gráficas, ¿cómo amortizamos el capital que debemos al banco en cuestión de % de deuda real (lo que pedimos prestado) y los intereses que pagamos?
Pues podemos usar la calculadora de Calculin (este chico es un tesoro).
Suponiendo que no hay inflacción, para no liar las cosas, y que pedimos 150000 euros a 30 años, con un euribor de 4.5 +0.5%, la amortización del préstamo tendría la siguiente forma:
En verde se representa el prestamo, y en rosa los intereses. Es decir, durante los primeros años de hipotéca amortizamos mucho más los intereses del préstamo que la deuda propiamente dicha. Es por eso (y esta vez sí que me quedo sin gráficas a mano, si eso ya las busco más tarde y las posteo) que cuando queremos cancelar parcialmente la deuda sale mucho más rentable bajar tiempo de pago que reducir el dinero que pagamos mes a mes, dado que al acortar el tiempo reducimos los intereses que tenemos que pagar y será mucho menor el dinero total que tendremos que pagar al banco.
Pues eso, briconsejos del día:
- Si decidís hipotecaros, hacedlo por el mínimo tiempo que podáis, y de hecho planteaos las hipotecas de interés fijo.
- Si amortizáis capital, estudiad bien si os conviene reducir tiempo o cuota.
